Quais projetos você precisa para construir uma casa no DF

Para construir uma casa no Distrito Federal, você precisa, no mínimo, do projeto arquitetônico, do projeto de fundações, do projeto estrutural, do projeto elétrico e do projeto hidrossanitário, além de uma sondagem do solo para embasar a fundação. Dependendo da casa, entram outros projetos, como gás e acessibilidade. O arquitetônico é o que passa pela habilitação no GDF para liberar o alvará de construção; os demais orientam a obra e precisam ser entregues “conforme construídos” na hora de pedir o Habite-se.

Por que uma casa precisa de vários projetos?

Porque cada projeto cuida de um “sistema” da casa. Pense no corpo humano: o arquitetônico é a aparência e a distribuição dos espaços, a estrutura é o esqueleto, a elétrica é o sistema nervoso e a hidráulica é o sistema circulatório. Cada um tem regras técnicas próprias, e todos precisam conversar entre si.

Quais projetos são obrigatórios para construir uma casa no DF?

O Código de Obras e Edificações do DF (Lei distrital nº 6.138/2018) exige o projeto arquitetônico na habilitação e, para a Carta de Habite-se, a entrega dos projetos arquitetônico, de fundações, de estruturas e complementares, conforme construídos (art. 63, V). Na prática, o conjunto de uma casa costuma ser este:

Projeto	Para que serve	Norma técnica de referência (tema)
Arquitetônico	Distribuição dos cômodos, fachadas, áreas e respeito às regras do lote	NBR 9050 (acessibilidade), quando aplicável
Fundações	Como a casa se apoia no solo	NBR 6122 (projeto e execução de fundações)
Estrutural	Pilares, vigas e lajes que sustentam a casa	NBR 6118 (estruturas de concreto)
Elétrico	Circuitos, tomadas, iluminação e quadro de distribuição	NBR 5410 (instalações elétricas de baixa tensão)
Hidrossanitário	Água fria, água quente e esgoto	NBR 5626 (água fria e quente) e NBR 8160 (esgoto sanitário)

Projeto arquitetônico

É o projeto que passa pela habilitação no órgão de licenciamento do GDF. Hoje, a Central de Aprovação de Projetos (CAP) da SEDUH concentra esse trabalho. Segundo o art. 12 do COE, na obra inicial a análise do governo se limita aos parâmetros urbanísticos e de acessibilidade, como área construída, altura, afastamentos e ocupação do lote. Ou seja: o GDF confere se a casa cabe no lote, e não se a viga está bem dimensionada.

Sondagem do solo e projeto de fundações

A sondagem é o “exame de sangue” do terreno: perfura-se o solo para saber a resistência de cada camada. Com ela, o engenheiro escolhe o tipo de fundação (sapata, estaca, radier) e dimensiona cada peça. Fundação feita “no olho” pode cobrar a conta mais tarde, em forma de trincas e recalques (afundamentos).

Projeto estrutural

Define pilares, vigas e lajes: tamanho, posição e armação de aço. Um bom projeto estrutural evita peças superdimensionadas, que desperdiçam concreto e aço, e peças subdimensionadas, que comprometem a segurança.

Projetos elétrico e hidrossanitário

O elétrico define quantos circuitos a casa terá, onde ficam tomadas, pontos de luz e o quadro, e a proteção de cada circuito. O hidrossanitário cuida da entrada de água, das tubulações, do aquecimento e da saída do esgoto e da água de chuva. Esses dois projetos são os que mais “brigam” com a estrutura e a arquitetura na obra, assunto do artigo sobre compatibilização de projetos.

Quais outros projetos podem entrar?

Dependendo da casa, outros projetos podem ser necessários ou recomendados:

• Gás: quando houver rede de gás encanado ou central de botijões.
• Segurança contra incêndio: em residência unifamiliar, a exigência varia conforme o caso; em edificações coletivas, condomínios e galpões, o tema costuma ser tratado com o Corpo de Bombeiros Militar do DF.
• Acessibilidade: a análise do GDF inclui parâmetros de acessibilidade, e a NBR 9050 é a referência técnica do tema.
• Cabeamento, energia solar, climatização e drenagem: opcionais em muitos casos, mas mais fáceis de prever no projeto do que de improvisar depois.

Cada projeto precisa de ART?

Sim. Cada projeto tem um responsável técnico, que registra a ART no Crea-DF (engenheiros) ou o RRT no CAU (arquitetos). O COE pede que o proprietário apresente o registro de responsabilidade técnica de todos os projetos e estudos das fases de licenciamento (art. 15, II). A execução da obra também tem a sua ART.

A ART é o documento que diz, oficialmente, quem responde por cada parte. Para entender melhor, veja o que é ART.

Qual é a ordem das etapas?

A ordem ajuda a evitar retrabalho e a não começar a obra sem autorização:

1. Consulta das regras do lote: o que pode ser construído naquele terreno.
2. Levantamento topográfico e sondagem do solo.
3. Projeto arquitetônico e protocolo para habilitação no GDF.
4. Projetos complementares: fundações, estrutura, elétrica, hidrossanitário e os demais, já compatibilizados entre si.
5. Alvará de construção (licença de obras). Pelo COE, a licença é obrigatória antes de começar a obra.
6. Execução com acompanhamento técnico, seguindo os projetos.
7. Projetos conforme construídos e pedido da Carta de Habite-se.
8. Regularização da obra na Receita Federal e averbação no cartório.

Atenção: começar a obra antes do alvará sujeita o proprietário às sanções do COE, como multa e embargo. Para saber o que acontece depois, leia o artigo Habite-se no DF.

Vale fazer todos os projetos com a mesma equipe?

Costuma facilitar, porque a compatibilização entre os projetos fica mais simples e as dúvidas da obra têm um só ponto de contato. A KLS Engenharia desenvolve projetos de engenharia para residências unifamiliares e coletivas, condomínios, prédios e galpões no Distrito Federal, com acompanhamento da execução.

Resumo

• Uma casa no DF precisa de projeto arquitetônico, fundações, estrutura, elétrica e hidrossanitário, além de sondagem do solo.
• O GDF habilita o projeto arquitetônico, conferindo parâmetros urbanísticos e de acessibilidade.
• Os projetos complementares precisam ser entregues “conforme construídos” para o Habite-se.
• Cada projeto e a execução têm um responsável técnico com ART ou RRT.
• A ordem é lote, sondagem, arquitetônico, complementares, alvará, obra e Habite-se.