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O condomínio pode exigir ART para reforma de apartamento sempre que a obra mexe em sistemas do prédio: paredes, estrutura, instalações elétricas, hidráulicas e de gás, impermeabilização ou esquadrias da fachada. Essa exigência tem base na norma ABNT NBR 16.280, que pede um plano de reforma com responsável técnico habilitado, e no regulamento interno de cada condomínio. Em Brasília/DF, a ART de engenheiro é registrada no Crea-DF antes de a obra começar.
Já serviços simples, como pintura e troca de acabamento sem quebrar nada, normalmente não exigem ART. Mas quem dá a palavra final sobre o que precisa ser comunicado é o regulamento do prédio.
O que é a ART e por que o condomínio pede?
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é o documento que registra, no Crea, quem é o engenheiro responsável por uma obra ou serviço. Pela Resolução CONFEA 1.137/2023, ela define “para os efeitos legais” os responsáveis técnicos (art. 2º) e deve ser registrada antes do início da atividade (art. 27).
Funciona como a assinatura de um médico numa receita: o documento mostra quem estudou o caso e responde por ele. Para o condomínio, isso importa porque um erro dentro de um apartamento pode afetar o prédio inteiro, como uma parede que ajuda a sustentar a laje ou um cano que vaza no vizinho de baixo.
Quem quiser entender o documento em detalhes pode ler o artigo o que é ART.
O que a NBR 16.280 exige numa reforma de apartamento?
A NBR 16.280 é a norma da ABNT sobre reformas em edificações. Ela organiza a obra em três momentos: antes, durante e depois. Antes de começar, o morador apresenta ao condomínio um plano de reforma elaborado por profissional habilitado, com a ART (no caso de engenheiro) ou o RRT (no caso de arquiteto).
O plano de reforma é como o roteiro da obra. Em geral, traz:
- descrição do que será feito na unidade;
- materiais e ferramentas, principalmente as de impacto, como martelete;
- cronograma, com previsão de início e fim;
- identificação de quem vai trabalhar na obra;
- nome do responsável técnico e a ART ou o RRT.
Desde a revisão de 2015, a norma não coloca o síndico como quem “aprova” tecnicamente a reforma. A responsabilidade pelo conteúdo dos documentos e pela execução fica com o morador e com o profissional contratado. O síndico recebe a documentação, confere se está completa, guarda e acompanha se a obra segue o que foi apresentado. Os detalhes estão no artigo sobre a NBR 16.280 em condomínio.
Quais reformas costumam exigir ART?
Costuma exigir ART toda intervenção que altera a estrutura, as instalações ou a vedação do prédio. As mais comuns em apartamento:
| Tipo de reforma | Por que costuma exigir ART |
|---|---|
| Demolir ou abrir vão em parede | A parede pode ter função estrutural ou esconder instalações |
| Mexer em pilar, viga ou laje | Afeta diretamente a sustentação do prédio |
| Elétrica (novos circuitos, troca de quadro, aumento de carga) | Risco de sobrecarga e incêndio, e impacto na entrada de energia do prédio |
| Hidráulica (mudar pontos de água ou esgoto, trocar tubulação) | Risco de vazamento para outras unidades |
| Gás (mudar ponto, instalar aquecedor) | Risco de vazamento e explosão |
| Impermeabilização (box, área de serviço, varanda) | Falha gera infiltração no vizinho de baixo |
| Esquadrias de fachada (trocar janelas, fechar varanda com vidro) | Mexe na fachada e na segurança de quem passa embaixo |
Troca de piso que exige quebrar o contrapiso ou usar ferramenta de impacto por vários dias também pode entrar na lista, conforme o regulamento do prédio.
Atenção: nunca remova ou corte pilar, viga, laje ou parede sem avaliação de um engenheiro. Em alguns prédios, as próprias paredes de bloco sustentam a estrutura (a chamada alvenaria estrutural), e por fora elas parecem paredes comuns.
O que normalmente não exige ART?
Serviços de manutenção e acabamento que não mexem em estrutura nem em instalações costumam dispensar ART:
- pintura de paredes e tetos;
- troca de louças e metais no mesmo ponto, sem mudar a tubulação;
- troca de espelhos de tomada e luminárias no mesmo circuito;
- instalação de móveis planejados sem abrir parede nem mudar pontos;
- colocação de papel de parede, cortinas e persianas.
Mesmo nesses casos, muitos condomínios pedem um aviso prévio à administração, por causa de horário de barulho, uso do elevador e entrada de prestadores.
O regulamento interno pode exigir mais do que a norma?
Pode. A convenção e o regimento interno do condomínio podem definir horários de obra, prazo de aviso, documentos obrigatórios e regras para entrada de material e de trabalhadores. Por isso, o primeiro passo de qualquer reforma é pedir esse regulamento à administração.
Se o morador não apresentar a documentação ou fizer algo diferente do que informou, o condomínio pode tomar as medidas previstas na convenção, como notificar, multar e impedir a entrada de prestadores e materiais.
ART ou RRT: qual vale?
Os dois valem. A ART é emitida por engenheiro registrado no Crea, e o RRT é o equivalente para arquiteto registrado no CAU. A NBR 16.280 aceita qualquer um dos dois, desde que o profissional tenha atribuição para o serviço. Para mexer em estrutura, por exemplo, a avaliação de um engenheiro civil é o caminho mais seguro.
Como fazer a reforma do jeito certo?
O caminho mais tranquilo segue esta ordem:
- Pedir o regulamento de obras ao síndico ou à administradora.
- Contratar um profissional habilitado e explicar tudo o que será feito.
- Preparar o plano de reforma e registrar a ART antes de começar a obra.
- Entregar a documentação ao condomínio e aguardar a liberação de acesso.
- Manter uma via da ART na obra, em papel ou no celular (art. 7º da Res. 1.137).
- Ao terminar, guardar a ART, os projetos e as notas, porque a guarda da ART também é responsabilidade do contratante (art. 6º).
A KLS Engenharia faz a emissão de ART para reformas em todo o DF, com visita presencial e análise preliminar gratuita por fotos no WhatsApp; depois da visita, a ART costuma ficar pronta em até 3 dias úteis. Para entender como o valor é calculado, veja o artigo quanto custa uma ART no DF.
Resumo
- O condomínio pode exigir ART quando a reforma mexe em parede, estrutura, elétrica, hidráulica, gás, impermeabilização ou fachada.
- A base é a NBR 16.280, que pede plano de reforma com responsável técnico, e o regulamento interno do prédio.
- Pintura e troca simples de acabamento normalmente não exigem ART, mas podem exigir aviso.
- A ART deve ser registrada no Crea-DF antes de a obra começar e ficar disponível no local.
- O síndico recebe e confere os documentos; a responsabilidade técnica é do morador e do profissional.
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ART para reforma de apartamento, obra, laudo e instalações, registrada no CREA-DF depois da visita técnica.
Eng. Kaio Lucas Silva Barbosa
ENGENHEIRO CIVIL · CREA 35136/D-DF
Responsável técnico da KLS Engenharia, em Brasília/DF. Emite ARTs, faz vistorias, regularizações e projetos de engenharia em todo o Distrito Federal. Conheça o engenheiro.
