Vistoria de recebimento de apartamento novo: checklist do engenheiro antes de pegar as chaves

A vistoria de recebimento de apartamento novo é a inspeção feita antes de assinar o termo de entrega das chaves, para conferir se o imóvel foi entregue como prometido e sem defeitos visíveis. Em Brasília/DF, o ideal é que ela seja feita por engenheiro civil, com checklist por ambiente, comparação com o memorial descritivo e registro por escrito de cada problema encontrado. O que não for anotado nesse momento fica mais difícil de cobrar depois.

O que é a vistoria de recebimento e por que chamar um engenheiro

A vistoria de recebimento é a “revisão de entrega” do imóvel, parecida com a conferência que você faz num carro zero antes de sair da concessionária. A diferença é que um apartamento tem centenas de itens, e muitos defeitos só aparecem para quem sabe onde procurar.

Um olhar leigo costuma pegar risco na pintura e porta desalinhada. O engenheiro vai além: confere caimento de piso nas áreas molhadas, prumo e esquadro de paredes, funcionamento de disjuntores, pressão e vazamento na hidráulica, vedação de janelas e sinais iniciais de fissura. A vistoria técnica da KLS Engenharia segue essa lógica, com relatório fotográfico e ART do serviço.

Quando fazer a vistoria

A vistoria deve acontecer antes de assinar o termo de recebimento. A construtora costuma marcar uma data de vistoria com o comprador. É nessa visita que o engenheiro deve estar junto.

Alguns cuidados práticos:

• Peça que a visita seja de dia, com luz natural, e com energia e água ligadas.
• Reserve tempo. Uma vistoria bem feita não cabe em 20 minutos.
• Se a construtora apresentar um termo para assinar na hora, leia com calma antes.

Documentos para levar

O engenheiro compara o que vê com o que foi prometido. Por isso, leve:

• Memorial descritivo: é a “receita” do apartamento. Diz qual piso, qual louça, qual metal, quantas tomadas e qual acabamento cada ambiente deveria ter.
• Planta do imóvel (a do contrato, com medidas).
• Contrato de compra e venda, com eventuais itens adicionais combinados.
• Manual do proprietário, se já tiver sido entregue. Ele traz os prazos de garantia e os cuidados de manutenção.

Se o memorial diz porcelanato e foi colocado cerâmico, isso é uma divergência a registrar, mesmo que o piso esteja bonito.

Checklist da vistoria por ambiente

A lista abaixo não substitui a inspeção técnica, mas ajuda a entender o que é verificado.

Sala e quartos

• Paredes sem fissuras, manchas, ondulações ou falhas de pintura
• Piso sem peças ocas (som “oco” ao bater), trincadas ou desniveladas
• Rodapés bem fixados e rejunte completo
• Portas abrindo e fechando sem raspar, com fechadura e chave funcionando
• Tomadas e interruptores conforme o memorial, todos funcionando

Cozinha e área de serviço

• Ponto de gás, pontos de água e esgoto nas posições da planta
• Ralos escoando sem retorno de água
• Caimento do piso na direção do ralo
• Bancadas firmes e niveladas, se fizerem parte da entrega

Banheiros

• Teste de água em chuveiro, pias e vaso, procurando vazamentos
• Caimento do box para o ralo, sem poças paradas
• Rejunte e silicone completos entre louças e revestimento
• Ausência de manchas de umidade no teto e nas paredes vizinhas

Varanda, janelas e esquadrias

• Janelas correndo com facilidade e travando bem
• Borrachas de vedação inteiras, sem frestas
• Vidros sem riscos ou trincas
• Guarda-corpo firme e na altura adequada

Instalações elétricas

• Quadro de distribuição identificado, com disjuntores nomeados
• Teste de cada circuito (liga e desliga)
• Pontos de ar-condicionado e de chuveiro com circuito próprio, se previstos

Como registrar ressalvas no termo de entrega

Ressalva é a anotação, no próprio documento de entrega, de tudo o que precisa ser corrigido. Ela funciona como um “protocolo” de que o problema já existia quando você recebeu o imóvel.

Para a ressalva ter valor prático:

1. Seja específico. Em vez de “problemas no banheiro”, escreva “box da suíte com caimento invertido, água empoça junto à porta”.
2. Indique o local exato (ambiente, parede, peça).
3. Anexe fotos datadas e, se possível, o relatório do engenheiro.
4. Fique com uma via assinada pela construtora.
5. Combine prazo de correção por escrito e agende nova vistoria para conferir o reparo.

Atenção: evite assinar termos com frases como “recebo o imóvel em perfeitas condições” se você encontrou defeitos. Se a construtora insistir, escreva as ressalvas no próprio termo ou anexe o relatório técnico antes de assinar.

Quais garantias valem depois da entrega

Receber as chaves não encerra a responsabilidade da construtora. Existem prazos diferentes para cada tipo de problema.

Situação	Referência	O que diz, de forma resumida
Defeito que compromete solidez e segurança da obra	Código Civil, art. 618	O construtor responde por cinco anos. Depois que o defeito aparece, o dono tem 180 dias para entrar com a ação
Defeito aparente, fácil de ver	Código de Defesa do Consumidor, art. 26	Prazo de 90 dias para reclamar, em bens duráveis, contados da entrega
Defeito oculto	Código de Defesa do Consumidor, art. 26, § 3º	O prazo começa quando o defeito fica evidente
Prazos de cada sistema (pintura, hidráulica, esquadrias etc.)	ABNT NBR 15.575 e ABNT NBR 17.170	Prazos técnicos recomendados, informados no termo de garantia e no manual do proprietário

Os textos oficiais estão no Código Civil, no site do Planalto e no Código de Defesa do Consumidor, no site do Planalto.

Sobre as normas técnicas: a ABNT NBR 15.575, a norma de desempenho de edificações habitacionais, trazia uma tabela com prazos de garantia recomendados por sistema. Para empreendimentos mais recentes, a referência passou a ser a ABNT NBR 17.170, publicada em dezembro de 2022, que conta a garantia a partir da emissão do auto de conclusão (o Habite-se). Na prática, o prazo exato de cada item deve estar no termo de garantia e no manual entregues pela construtora.

Por isso, a vistoria de recebimento vale duas vezes: corrige o que é visível agora e cria um registro do estado inicial, útil se algo aparecer meses depois.

E se algum problema aparecer depois?

Defeitos como infiltração, fissuras que crescem ou descolamento de piso podem surgir no primeiro ano. Nesse caso:

• Fotografe e anote a data em que percebeu.
• Comunique a construtora por escrito (e-mail ou canal oficial) e guarde o protocolo.
• Se não houver solução, um laudo técnico de engenharia documenta a causa e ajuda na negociação.

Vale ler também os guias sobre rachadura na parede e infiltração no apartamento, dois dos problemas mais comuns em imóvel novo.

Resumo

• A vistoria de recebimento deve ser feita antes de assinar o termo de entrega.
• Leve memorial descritivo, planta e contrato para comparar o prometido com o entregue.
• Toda falha encontrada deve virar ressalva específica, com foto e local exato.
• Defeitos de solidez e segurança têm garantia de cinco anos pelo Código Civil; vícios aparentes têm prazo curto de reclamação pelo CDC.
• Os prazos de cada sistema estão no termo de garantia, com base nas normas ABNT.